预告登记和网签是房地产交易中的两个重要环节，二者的核心区别主要体现在以下几个方面：
一、法律依据与性质
网签 仅作为房地产管理部门的数字化管理系统，用于规范交易流程，不具备直接的法律约束力。其本质是交易双方达成协议后的备案行为，需通过开发商或房管局完成备案后方具有法律效力。
预告登记
是依据《物权法》第二十条明确规定的法律行为，通过登记机构办理，具有对抗第三人的物权效力。未经预告登记权利人同意，处分该不动产的行为无效。
二、物权效力
网签： 无物权效力，一般不能对抗第三人。 预告登记
三、办理时间
网签：在购房合同签订后、不动产权证办理前完成。
预告登记：需在不动产权证办理前完成，通常早于实际交房时间。
四、适用场景
网签：适用于所有商品房预售、二手房交易等场景，是交易流程的必要环节。
预告登记：适用于需防范开发商风险的情形，如：
预售商品房的“一房多卖”预防；
不动产抵押前的风险控制。
五、与备案的关系
网签备案：是行政监管手段，需按《城市房地产管理法》规定完成，与预告登记的法律性质不同。
预告登记备案：可能触发行政强制措施（如查封、拍卖），但属于物权保障手段。
六、执行中的优先受偿权
网签房产：在法院执行中可能被查封，但需满足“已付款”等条件。
预告登记房产：因具备物权效力，通常优先于其他债权受偿。
总结
预告登记通过法律手段保障未来物权，而网签是交易流程的行政备案。购房者建议在签订预售合同后及时办理预告登记，以降低交易风险。