商铺投资回报率的计算公式及注意事项如下：
一、基础计算公式
租金回报率 $$
\text{租金回报率} = \frac{\text{税后月租金} - \text{按揭月供款}}{\text{首期铺款} + \text{期铺时间内的按揭款}} \times 12
$$
该公式用于衡量租金收益覆盖成本的能力，数值越大越值得投资。
年化租金回报率
$$
\text{年化租金回报率} = \frac{\text{年租金收入}}{\text{商铺总价}} \times 100\% = \frac{\text{税后月租} \times 12}{\text{购入价格}} \times 100\%
$$
适用于一次性付款的商铺投资。
二、扩展计算方法
内部收益率（IRR）
$$
\text{内部收益率} = \frac{\text{累计总收益}}{\text{累计总投入}} = \frac{\text{月租金} \times \text{累计出租月数}}{\text{首期铺款} + \text{保险费} + \text{契税} + \text{大修基金} + \text{家具投入} + \text{累计按揭款} + \text{累计物业管理费}}
$$
通过计算累计现金流的折现率，反映投资的综合收益能力。
净现值（NPV）
$$
\text{净现值} = \sum_{t=1}^{n} \frac{\text{税后月租} - \text{月供款}}{(1 + \text{折现率})^t} - \text{初始投资}
$$
适用于考虑资金时间价值的复杂投资场景。
三、注意事项
成本覆盖原则
优先选择年租金收益≥购入价格×15%的物业，认为物有所值。
考虑运营成本（如物业费、税费、维护费）对实际收益的影响。
投资类型差异
贷款投资： 需使用公式 $\text{净现值投资回报率} = \frac{\text{税后月租} - \text{月供款}}{\text{首付} + \text{总还款} - \text{转手价}}$。 现金全款
区域与物业特性 地段、人流量、品牌效应等外部因素会显著影响回报率，需结合市场调研分析。
四、示例计算
假设某商铺：
购买总价：¥100万
首付：¥60万
贷款：¥40万，年利率5%
税后月租金：¥8000元
每月物业费：¥700元
投资年限：5年
年化租金回报率：
$$
\frac{8000 \times 12}{100万} \times 100\% = 9.6\%
$$
内部收益率：
需通过现金流折现计算，假设年化收益率为8%，则满足：
$$
8\% = \frac{8000 \times 12}{100万 + 40万 \times (1+5\%)^5 - 5万}
$$
（注：实际计算需使用财务计算器或Excel函数）。