公寓和住宅在多个方面存在明显的区别，以下是一些主要的对比点：
产权性质
公寓：土地性质一般为商业或办公，产权性质也为商业或办公，产权年限为40年或50年。
住宅：土地性质为住宅，产权性质也为住宅，产权年限为70年。
落户规定
公寓：通常不能落户，但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户。
住宅：通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
使用用途
公寓：使用形式灵活，可以用作居住，也可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅：只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
水电收费标准
公寓：水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅：水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
流动性
公寓：流动性通常较差，交易费用高，且产权到期后无法自动续期。
住宅：流动性较好，市场接受度高，且产权到期后自动续期。
居住舒适度
公寓：户型多样，但通常人员较多，私密性和安全性相对较差。
住宅：户型设计更合理，私密性和安全性较好，且通常有更好的采光和通风条件。
价格
公寓：价格通常高于同地段的住宅，尤其是小面积公寓。
住宅：价格相对较低，尤其是满足特定条件（如对口学校）后。
建议
自住需求：如果主要用途是自住且对居住舒适度有较高要求，建议选择住宅。住宅的产权年限长，生活成本较低，且通常可以落户，适合家庭居住。
投资需求：如果考虑投资且希望获得较高的租金回报，可以考虑购买公寓。公寓通常位于交通便利的地段，且户型小，易于出租。
过渡需求：如果目前资金有限，只能暂时选择过渡性住房，公寓是一个不错的选择。但需要注意，公寓的使用成本较高，且流动性较差。
综合考虑以上因素，可以根据自身的需求和经济状况来选择合适的房产类型。